| 購買房屋是一項重大決定，簽訂合同也是一個很嚴肅的法律行爲。合同對雙方都有約束力，不可以任意修改或取消合同，否則要付違約責任。 (1) 簽了房屋買賣合同，但拿不到銀行貸款怎麽辦？ 大多數人買房是需要申請銀行貸款的，而且許多人是在簽訂買房合同後才與銀行商洽貸款事項，因此有可能出現簽了合同拿不到貸款的情況。在這種情況下如何取消合同而又避免違約責任呢？ 買主在購房合同中一定要加上一個條件條款(condition clause), 即允許買主在幾天之內申請貸款，如果拿不到要求的貸款額度或利率標准，買主有權取消合同，所有定金退回買主，雙方互不追究責任。 這個條款不包含在標准合同中，買主要根據自己的信貸能力把這個條款加入合同中，才能夠給自己留一條退路，不至于因爲拿不到貸款而違約。 同樣，如果買賣任何一方在房屋交吉前要求某項條件必須滿足，比如買主要求驗房，或者是要先賣掉現住的房子才能買新房等等，那麽雙方一定要把各自的要求以條件形式明確寫入合同，以備萬一該條件達不到時，可以取消合同。 (2) 簽了買房合同，賣主答應交吉前提供有關房屋的文件，如稅單，防火證明等，可直到交吉前還沒如約交出這些文件，買主有權以此理由拒絕交吉嗎？ 這個問題要看合同中賣主的責任是怎麽規定的。 有兩種可能，一: 條件條款(condition)形式，即規定賣主必須在某日前向買主提供某些文件，或完成某個事項，如果沒有按時完成，則合同作廢，定金如數退還。 二：保證條款 (warranty) 形式， 即賣主保證向買主提供某些材料，但沒有明確規定買主有權取消合同。 在法律上這兩種條款有完全不同的法律後果。條件條款：條件沒滿足時，合同自動作廢。 保證條款：這時雖然賣方的保證沒有完成，買方卻沒有當然取消和同的權利，買主應該按時交吉，但可以保留事後追究對方違約的責任，訴求合理的賠償。也就是說，一方違約時，另一方並不當然有權中止合同。曾經有一個案件，賣主保證該房可以作爲多套公寓合法出租，而事實上，交吉前賣主根本沒有拿到可以合法出租的政府文件， 在這種情況下法官依然判買主必須履行合約，買下此房，然後再告對方賠償損失。 因此簽訂合同時，一定要考慮清楚，各項條件必須寫清楚， 最好請律師審閱一下合同。 (3)律師費 不少朋友詢問房産交易的律師費，大體上律師費分爲幾個部分 (a)律師代政府收的費用：最大一筆是房産交易稅(LANDTRANSFER TAX),大約是房價的1%(多倫多地區)，首次置業者如果購買新房 ,大多可以免交此費用。 (b)雜費：含産權調查費用，稅務，水，電等調查費用等等。 (c)律師費: 由于不少費用難以確定，律師常常不能給顧客具體的費用。 爲了方便顧客，我們律師樓對房屋買賣業務采取統一的收費標准: 買房：1100元 ---(含G.S.T.，一個銀行貸款的律師費及所有其他費用，除了房産轉讓稅，即 LANDTRANSFER TAX要另外付費) 賣房：750元 ---(所有費用，含G.S.T.) (4) 房屋買賣雙方可以請同一個律師嗎？ 一般情況下，房屋買賣雙方最好請不同的律師，因爲律師的責任是保護當事人的權益，而房屋買賣雙方是有利益沖突的。尤其是在商業物業買賣，生意買賣中買賣雙方一定要請不同的律師。如果情況單純，房屋買賣雙方也可以請同一個律師。 (5) 房屋買賣過程之中什麽時候請律師？ 最好在簽合同前請律師審查一下合同，尤其是新房，Condon和Townhouse的買賣合同。新房買賣合同中常常會要求額外付一些費用，如公共道路建設費用，植樹種草費用等等，有時可達一，二萬元。Condon和Townhouse則可能出現管理費用，維修費用大幅攀升的情況。很多買主不了解這些情況，到交接時才發現，又不得不買。簽合同前請律師看合同，至少可以做到心中有數。 (6)房屋買賣要給律師多少准備時間？ 一般來講，顧客在房屋買賣前，應至少提前三，四周(Closing Date前,即交吉日前)將所有文件交給律師。當然，越早越好。 在這裏，特別提醒大家注意一個時間，即：Requisition Date。這是在房屋買賣合同中規定的一個産權調查期限。如果在此時間前律師完成房屋的産權調查，結果發現房屋産權方面有嚴重問題，那麽可以據此做出不購買房屋的決定，買賣和約解除，訂金退回。而如果在此時間後才發現産權有問題，或許不能中斷交易，只能履行和約。某些時間律師也無法掌控，比如政府部門回複稅務問題的文件一般需要二周時間。再如，銀行核准貸款的文件，銀行內部作業常常也要一，二周時間才能交到律師手中。 (7)關于mortgage 一般來講，律師並不能代表利益有沖突的雙方，但是在加拿大的房地産交易中，律師卻同時代表銀行與借貸買房的當事人。也因爲如此，從理論上講，律師並不方便對顧客mortgage出具太多的法律意見。一般情況下，最好是顧客自己和銀行之間商談好mortgage的條件，然後律師按照雙方的協議出具法律文件，確保雙方的利益，確保和約符合雙方的要求。中國人常常只有一個mortgage,問題不大，假如有二，三個mortgage，就容易出問題。 (8)關于offer 目前多倫多房地産市場異常火爆，尤其是中，低價位的房屋市場，常常一有新盤上市，幾個人爭搶。但是，越是在這種時候，越要注意下offer時須考慮全面，以免留下隱患。如：房齡較長的舊屋，最好加入驗房師驗屋條款，又如：舊的 condo和townhouse，應當加入如下條款：預先審閱管理公司財務文件，否則或有管理費，修理費大幅攀升的情況而不知。因此建議先請律師審閱offer。 (9)關于訂金 訂金的數目最好少于一萬元，因爲一旦有糾紛，可入禀小額法庭，省時省力。否則，有可能訴求于安省法庭。那麽法律費用昂貴，審理時間漫長，或得不償失。新房情況比較複雜，更要注意。 (10)關于私下交易 私下進行的房地産交易(即不通過經紀，買賣雙方自行成交的房地産交易)，買賣雙方最好請不同的律師，而且訂金應該存于律師的信托賬戶中，也應該由律師起草合同，按正常程序進行，只有這樣做，才能保障雙方的利益。 (11)關于異地交易 一些密西沙加市的朋友，甚至遠離多倫多市，居住安省其他地方的朋友來電詢問，律師能否幫助他們處理房地産買賣事宜。大體上講，大多倫多地區，York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等)，Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等)，我們律師完全可以辦理。安省其他地區要看具體的城市和房地産交易的類別，一般來講，自用住宅交易大多可以辦理。 (12)關于新房交吉日 新房交吉日常常會有變動，大多數情況下是推遲交吉，因此購買新房者要注意計劃好，以免出現麻煩。新房合同不少條款是保護開發商的權益的，推遲一定天數交房是法律所允許，即使超過規定天數，一些開發商還是會找到各種“合法”的理由不交房。如果市場好，甚至後退回訂金，不交房。 (13)關于新房開發商的mortgage 一些新房的開發商會提供非常優惠mortgage,如果最終提供者是一家銀行或金融公司，問題不大，而如果是開發商自己提供mortgage,就要注意一下，因爲這種mortgage常常只有1-3年，然後購房者仍然要其他金融機構申請mortgage,到時萬一申請不下來，問題就比較嚴重。 (14)關于新房合同條款 新房合同條款常常非常繁瑣，而且不少條款是保護開發商的權益的，需要提醒朋友們注意的是，想要變更其中任何一條條款都會非常困難，從這個角度講，選擇有信譽的開發商最爲重要。另外，新房合同條款常常使用大量的法律術語，一般情況下，律師不可能每一條都給以解釋，只能是重點解釋重要的條款。 (15)關于新房的附加費 開發商有時會在新房的合同中列明額外的附加費，如公共道路建設費，教育附加費等等，總數或有一，二萬元。這是在房價以外的費用，需要注意一下。 (16)關于新房的樓花轉讓 一些樓盤，在建築期內即開始銷售，這時購買的單位，習稱“樓花”，有一些人購買樓花後又將它轉售出去，如果購買轉售的樓花，就要仔細研究一下開發商銷售合同中的相關條款，有些開發商在合同中明確規定不同意轉售樓花，或規定開發商預售某個百分比，如70%後才允許樓花自由轉售。 (17)關于土地轉讓稅(LAND TRANSFER TAX) 對于購房者來說，安省政府收取的土地轉讓稅是一筆不小的開支，此項費用大約是房價的1%左右。在交吉日前，買家必須將此費用交給律師，由律師交給安省政府。第一次買房而且是買新房的居民，有可能免去此費用，但上限是2000元，即土地轉讓稅減去2000元，多出部分要繳，少則不退。另外，此項福利不可以和OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)合用，也就是說，已經購買了OHOSP 的居民不能享有減免土地轉讓稅的優惠。 (18)關于OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan) OHOSP是安省居民才可能享有的一種福利，符合條件者直接到銀行購買。在房子交接前需要到銀行申請取出這筆錢，銀行批准後會發出一份三連張的表格，除了購房者填寫一部分內容外，其中部分內容需要律師填寫，簽字，然後再交給銀行，銀行會將相關款項直接交給律師，作爲購房款的一部分。 (19)關于“房産證” 在加拿大安省購買房地産，購房者不會獲發類似中國大陸的“房産證”。如果房産位于多倫多市，買家也只能拿到一份“土地轉讓證”， 該證只能夠證明賣家把該房轉讓給買家。如果房産位于密西沙加市或萬錦市等地，則連這份“土地轉讓證”也沒有，只有一份電腦打印出來的文件，上面有一個安省政府土地登記號碼。事實上，最重要的是房産要在安省政府土地登記處登記，如果有疑問，可以隨時去安省政府土地登記處查詢。 (20)關于房屋改建問題 部分業主會將房屋改建，而安省政府對房屋改建有嚴格的審批制度，非法改建如果出現問題，不僅保險公司可能不會理賠，屋主還可能觸犯刑律。購房者也要注意一下這個問題，注意賣家有無將房屋非法改建，如果有非法改建的情況，買家應該要求賣家回複房屋原狀。業主如果想改建房屋，一定要申請改建許可證。具體情況可向注冊建築師查詢。 |
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