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律師告訴你買房必知信息 損失上百萬可別後悔

2017-4-30 12:41| 評論: 0|編輯 |刪除

摘要: 購買房屋是一項重大決定,簽訂合同也是一個很嚴肅的法律行爲。合同對雙方都有約束力,不可以任意修改或取消合同,否則要付違約責任。(1) 簽了房屋買賣合同,但拿不到銀行貸款怎麽辦?大多數人買房是需要申請銀行貸款 ...
購買房屋是一項重大決定,簽訂合同也是一個很嚴肅的法律行爲。合同對雙方都有約束力,不可以任意修改或取消合同,否則要付違約責任。

(1) 簽了房屋買賣合同,但拿不到銀行貸款怎麽辦?

大多數人買房是需要申請銀行貸款的,而且許多人是在簽訂買房合同後才與銀行商洽貸款事項,因此有可能出現簽了合同拿不到貸款的情況。在這種情況下如何取消合同而又避免違約責任呢?

買主在購房合同中一定要加上一個條件條款(condition clause), 即允許買主在幾天之內申請貸款,如果拿不到要求的貸款額度或利率標准,買主有權取消合同,所有定金退回買主,雙方互不追究責任。

這個條款不包含在標准合同中,買主要根據自己的信貸能力把這個條款加入合同中,才能夠給自己留一條退路,不至于因爲拿不到貸款而違約。

同樣,如果買賣任何一方在房屋交吉前要求某項條件必須滿足,比如買主要求驗房,或者是要先賣掉現住的房子才能買新房等等,那麽雙方一定要把各自的要求以條件形式明確寫入合同,以備萬一該條件達不到時,可以取消合同。

(2) 簽了買房合同,賣主答應交吉前提供有關房屋的文件,如稅單,防火證明等,可直到交吉前還沒如約交出這些文件,買主有權以此理由拒絕交吉嗎?

這個問題要看合同中賣主的責任是怎麽規定的。 有兩種可能,一: 條件條款(condition)形式,即規定賣主必須在某日前向買主提供某些文件,或完成某個事項,如果沒有按時完成,則合同作廢,定金如數退還。 二:保證條款 (warranty) 形式, 即賣主保證向買主提供某些材料,但沒有明確規定買主有權取消合同。

在法律上這兩種條款有完全不同的法律後果。條件條款:條件沒滿足時,合同自動作廢。 保證條款:這時雖然賣方的保證沒有完成,買方卻沒有當然取消和同的權利,買主應該按時交吉,但可以保留事後追究對方違約的責任,訴求合理的賠償。也就是說,一方違約時,另一方並不當然有權中止合同。曾經有一個案件,賣主保證該房可以作爲多套公寓合法出租,而事實上,交吉前賣主根本沒有拿到可以合法出租的政府文件, 在這種情況下法官依然判買主必須履行合約,買下此房,然後再告對方賠償損失。

因此簽訂合同時,一定要考慮清楚,各項條件必須寫清楚, 最好請律師審閱一下合同。

(3)律師費

不少朋友詢問房産交易的律師費,大體上律師費分爲幾個部分

(a)律師代政府收的費用:最大一筆是房産交易稅(LANDTRANSFER TAX),大約是房價的1%(多倫多地區),首次置業者如果購買新房 ,大多可以免交此費用。

(b)雜費:含産權調查費用,稅務,水,電等調查費用等等。

(c)律師費: 由于不少費用難以確定,律師常常不能給顧客具體的費用。 爲了方便顧客,我們律師樓對房屋買賣業務采取統一的收費標准: 買房:1100元 ---(含G.S.T.,一個銀行貸款的律師費及所有其他費用,除了房産轉讓稅,即 LANDTRANSFER TAX要另外付費) 賣房:750元 ---(所有費用,含G.S.T.)

(4) 房屋買賣雙方可以請同一個律師嗎?

一般情況下,房屋買賣雙方最好請不同的律師,因爲律師的責任是保護當事人的權益,而房屋買賣雙方是有利益沖突的。尤其是在商業物業買賣,生意買賣中買賣雙方一定要請不同的律師。如果情況單純,房屋買賣雙方也可以請同一個律師。

(5) 房屋買賣過程之中什麽時候請律師?

最好在簽合同前請律師審查一下合同,尤其是新房,Condon和Townhouse的買賣合同。新房買賣合同中常常會要求額外付一些費用,如公共道路建設費用,植樹種草費用等等,有時可達一,二萬元。Condon和Townhouse則可能出現管理費用,維修費用大幅攀升的情況。很多買主不了解這些情況,到交接時才發現,又不得不買。簽合同前請律師看合同,至少可以做到心中有數。

(6)房屋買賣要給律師多少准備時間?

一般來講,顧客在房屋買賣前,應至少提前三,四周(Closing Date前,即交吉日前)將所有文件交給律師。當然,越早越好。

在這裏,特別提醒大家注意一個時間,即:Requisition Date。這是在房屋買賣合同中規定的一個産權調查期限。如果在此時間前律師完成房屋的産權調查,結果發現房屋産權方面有嚴重問題,那麽可以據此做出不購買房屋的決定,買賣和約解除,訂金退回。而如果在此時間後才發現産權有問題,或許不能中斷交易,只能履行和約。某些時間律師也無法掌控,比如政府部門回複稅務問題的文件一般需要二周時間。再如,銀行核准貸款的文件,銀行內部作業常常也要一,二周時間才能交到律師手中。

(7)關于mortgage

一般來講,律師並不能代表利益有沖突的雙方,但是在加拿大的房地産交易中,律師卻同時代表銀行與借貸買房的當事人。也因爲如此,從理論上講,律師並不方便對顧客mortgage出具太多的法律意見。一般情況下,最好是顧客自己和銀行之間商談好mortgage的條件,然後律師按照雙方的協議出具法律文件,確保雙方的利益,確保和約符合雙方的要求。中國人常常只有一個mortgage,問題不大,假如有二,三個mortgage,就容易出問題。

(8)關于offer

目前多倫多房地産市場異常火爆,尤其是中,低價位的房屋市場,常常一有新盤上市,幾個人爭搶。但是,越是在這種時候,越要注意下offer時須考慮全面,以免留下隱患。如:房齡較長的舊屋,最好加入驗房師驗屋條款,又如:舊的 condo和townhouse,應當加入如下條款:預先審閱管理公司財務文件,否則或有管理費,修理費大幅攀升的情況而不知。因此建議先請律師審閱offer。

(9)關于訂金

訂金的數目最好少于一萬元,因爲一旦有糾紛,可入禀小額法庭,省時省力。否則,有可能訴求于安省法庭。那麽法律費用昂貴,審理時間漫長,或得不償失。新房情況比較複雜,更要注意。

(10)關于私下交易

私下進行的房地産交易(即不通過經紀,買賣雙方自行成交的房地産交易),買賣雙方最好請不同的律師,而且訂金應該存于律師的信托賬戶中,也應該由律師起草合同,按正常程序進行,只有這樣做,才能保障雙方的利益。

(11)關于異地交易

一些密西沙加市的朋友,甚至遠離多倫多市,居住安省其他地方的朋友來電詢問,律師能否幫助他們處理房地産買賣事宜。大體上講,大多倫多地區,York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等),Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等),我們律師完全可以辦理。安省其他地區要看具體的城市和房地産交易的類別,一般來講,自用住宅交易大多可以辦理。

(12)關于新房交吉日

新房交吉日常常會有變動,大多數情況下是推遲交吉,因此購買新房者要注意計劃好,以免出現麻煩。新房合同不少條款是保護開發商的權益的,推遲一定天數交房是法律所允許,即使超過規定天數,一些開發商還是會找到各種“合法”的理由不交房。如果市場好,甚至後退回訂金,不交房。

(13)關于新房開發商的mortgage

一些新房的開發商會提供非常優惠mortgage,如果最終提供者是一家銀行或金融公司,問題不大,而如果是開發商自己提供mortgage,就要注意一下,因爲這種mortgage常常只有1-3年,然後購房者仍然要其他金融機構申請mortgage,到時萬一申請不下來,問題就比較嚴重。

(14)關于新房合同條款

新房合同條款常常非常繁瑣,而且不少條款是保護開發商的權益的,需要提醒朋友們注意的是,想要變更其中任何一條條款都會非常困難,從這個角度講,選擇有信譽的開發商最爲重要。另外,新房合同條款常常使用大量的法律術語,一般情況下,律師不可能每一條都給以解釋,只能是重點解釋重要的條款。

(15)關于新房的附加費

開發商有時會在新房的合同中列明額外的附加費,如公共道路建設費,教育附加費等等,總數或有一,二萬元。這是在房價以外的費用,需要注意一下。

(16)關于新房的樓花轉讓

一些樓盤,在建築期內即開始銷售,這時購買的單位,習稱“樓花”,有一些人購買樓花後又將它轉售出去,如果購買轉售的樓花,就要仔細研究一下開發商銷售合同中的相關條款,有些開發商在合同中明確規定不同意轉售樓花,或規定開發商預售某個百分比,如70%後才允許樓花自由轉售。

(17)關于土地轉讓稅(LAND TRANSFER TAX)

對于購房者來說,安省政府收取的土地轉讓稅是一筆不小的開支,此項費用大約是房價的1%左右。在交吉日前,買家必須將此費用交給律師,由律師交給安省政府。第一次買房而且是買新房的居民,有可能免去此費用,但上限是2000元,即土地轉讓稅減去2000元,多出部分要繳,少則不退。另外,此項福利不可以和OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)合用,也就是說,已經購買了OHOSP

的居民不能享有減免土地轉讓稅的優惠。

(18)關于OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)

OHOSP是安省居民才可能享有的一種福利,符合條件者直接到銀行購買。在房子交接前需要到銀行申請取出這筆錢,銀行批准後會發出一份三連張的表格,除了購房者填寫一部分內容外,其中部分內容需要律師填寫,簽字,然後再交給銀行,銀行會將相關款項直接交給律師,作爲購房款的一部分。

(19)關于“房産證”

在加拿大安省購買房地産,購房者不會獲發類似中國大陸的“房産證”。如果房産位于多倫多市,買家也只能拿到一份“土地轉讓證”,

該證只能夠證明賣家把該房轉讓給買家。如果房産位于密西沙加市或萬錦市等地,則連這份“土地轉讓證”也沒有,只有一份電腦打印出來的文件,上面有一個安省政府土地登記號碼。事實上,最重要的是房産要在安省政府土地登記處登記,如果有疑問,可以隨時去安省政府土地登記處查詢。

(20)關于房屋改建問題

部分業主會將房屋改建,而安省政府對房屋改建有嚴格的審批制度,非法改建如果出現問題,不僅保險公司可能不會理賠,屋主還可能觸犯刑律。購房者也要注意一下這個問題,注意賣家有無將房屋非法改建,如果有非法改建的情況,買家應該要求賣家回複房屋原狀。業主如果想改建房屋,一定要申請改建許可證。具體情況可向注冊建築師查詢。

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