| 東京獲得了2020年奧運會的主辦權之後，讓一些上了年紀的日本人想起了“美好的舊時光”。上一次在東京舉辦奧運會是1964年，屬于日本經濟蓬勃發展時期，特別是房地産行業。1964年，日本民間住宅建設總數相比1954年增加了7成，而且量價齊升。 但上世紀90年代房地産泡沫的最終破滅，不僅卷走了巨額的財富，也將日本拖入“失落的二十年”。 現如今，奧運會將再度回到東京，疊加日本央行的負利率政策，近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。 房産是否重新成爲日本人青睐的投資方式？什麽樣的人在泡沫破滅後的日本買房？而日本人的房産觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化？ 泡沫親曆者：當時有錢 也會買房 日本不動産研究所的房産專家中島正人年輕時，曾在日本國土政策局任職多年。他坦言，自己剛入職時，正是日本房地産價格瘋狂上漲的時期。 “當時的前輩就建議應該去買房，身邊也有很多人在買。可惜，當時太年輕，並沒有錢。當時看著房價上漲之快，真的很嚇人。” 在泡沫高峰的1991年，東京住宅平均價格超過200萬日元/平米（12萬元人民幣／平米），按一個日本中産階級家庭年收入爲500萬日元來計算，相當于買一個100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。 年輕時囊中羞澀的中島正人買不起房，卻因此躲過一劫。 1991年之後，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，時至今日，日本的住宅價格和泡沫高點相比，近乎跌去70%。 “當然後來還是買了房。”中島正人表示，“是在價格下跌之後。”但並不是所有人都這麽樂觀。泡沫破滅後，日本人買房意願出現明顯滑坡。 日本內閣府2015年公布的一份官方調查顯示，希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%，而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。 “‘只要持有土地，房價會一直漲下去’的這種想法，如今已經沒有了。”中島正人表示，“現在呢，只在需要的時候，買必要的東西。”在“土地神話”破滅之後，日本的消費觀越來越務實，甚至顯得過于謹慎和悲觀。 旅居日本已超過20年的日籍華人肇邺，把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。肇邺表示，如果現在把錢存在日本的銀行裏，實在沒有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大約爲0.03%。”這相當于1萬元日元放在銀行裏，3-5年後，每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用于在日本購買房産。 我問肇邺的夫人，日本的女孩會要求丈夫在結婚前，就准備好房産嗎？這個20多歲的日本女孩，似乎沒有聽懂我的問題，顯得很困惑。她回答，不會。爲什麽？ 一輩子不買房也不丟人 和老一代日本人將擁有“一戶建（獨門獨戶的別墅）”爲人生理想所不同的是，現在部分日本人即使有錢，也不買房，而是喜歡租房，這也催生出新的商業模式，比如“共同住宅”。 小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”，共有120個房間，常年客滿。其中10.45平方米的單人間，一個月的租金約爲67000日元(約4000元人民幣)，幾乎和其他長租房價格相差無幾，但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房，部分設施比長租房更完備。工作人員伊藤優稱，共同住宅，最早是爲那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今，住戶中只有40%是外國人，另有一大半是日本人，大多在20-30歲之間。 年逾40歲的新井也住在共同住宅裏，即使他已經買得起房。“這裏是開放的空間。24小時的，每天回來會有人跟你問好，沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說，之所以不買房更大的原因是金錢觀，“如果買了房，就要在這裏一直住著，否則如果離開的時候，就要處理掉。”相對房産，新井還是更喜歡流動性更高的現金。 日本的千禧一代和上一代相比，在購買房産時變得更爲謹慎。一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化爲泡影的慘痛故事，二來，年輕人工作流動性更大，也更崇尚自由。三來，日本公司職員的平均年收入在1997年之後持續下滑。年輕人大多並沒有他們的父母輩富裕。數據顯示，40歲以下的日本年輕人中，擁有住房的比例僅28.4%，幾乎只有80年代的一半。 負利率政策下的買房客 隨著東京奧運會的即將舉辦，在房價將會回暖的預期中，一些當地的投資客重新回到房産市場。 IT公司任職的野多，已經在東京郊外有了一處“一戶建”，和他的夫人和兩只狗生活在一起。但是，因爲覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。 “有的時候，如果工作太晚，公共交通又停運了的話，我甯可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米，寬、高各1.5米的格子間睡覺，一晚價格大約是4000-5000日元（約250-300元人民幣）。但是如果打車回家，他坦言，一個小時的車程，花費大約是1000元人民幣。 野多表示，在泡沫破滅之後，東京核心地段的房子依舊搶手。他看中的幾處房産，都需要抽簽才能購買。而他表示，自己也在尋找投資房，隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會，東京的房價仍有上漲空間，他看好日本的樓市複蘇。 過去兩年，東京核心地段房産日漸搶手，海外投資客的參與，也是房價上漲的因素之一。 爲中國人購買日本房産提供服務的有一居聯合創始人之一蘆義表示，2015年，許多中國人湧入日本房産市場，“長租回報大約是4-6%，短租回報率是長租的1.5-2倍。”他表示，日本政府計劃在2025年迎接6000萬海外遊客，屆時，酒店供應緊張，許多人現在購入房産，是希望通過經營民宿的方式，獲取高回報，即使未來遊客減少，也可以回歸到自住或長租，“許多人現在買的三千萬日元(約170萬元人民幣)左右的房子，比如新宿30平方米的房産，我們覺得回報率挺好。” 而中國人對房産的胃口，也讓日本人歎爲觀止。 2015年，根據日本媒體的報道，一名中國投資者購買了位于東京高端商務區赤坂的兩幢住宅，價格分別爲6.9億日元（約合3700萬元人民幣）和6.8億日元（約合3600萬元人民幣）。該售價是東京近12年以來的最高新房售價。 |
GMT-5, 2024-4-25 08:54 , Processed in 0.081022 second(s), 16 queries .
