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日本泡沫破滅後 誰在買房?一輩子不買也不丟人

2017-3-14 08:39| 評論: 0|來源: 騰訊財經|編輯 |刪除

摘要:   東京獲得了2020年奧運會的主辦權之後,讓一些上了年紀的日本人想起了“美好的舊時光”。上一次在東京舉辦奧運會是1964年,屬于日本經濟蓬勃發展時期,特別是房地産行業。1964年,日本民間住宅建設總數相比1954年 ...
  東京獲得了2020年奧運會的主辦權之後,讓一些上了年紀的日本人想起了“美好的舊時光”。上一次在東京舉辦奧運會是1964年,屬于日本經濟蓬勃發展時期,特別是房地産行業。1964年,日本民間住宅建設總數相比1954年增加了7成,而且量價齊升。

  但上世紀90年代房地産泡沫的最終破滅,不僅卷走了巨額的財富,也將日本拖入“失落的二十年”。

  現如今,奧運會將再度回到東京,疊加日本央行的負利率政策,近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。

  房産是否重新成爲日本人青睐的投資方式?什麽樣的人在泡沫破滅後的日本買房?而日本人的房産觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化?

  泡沫親曆者:當時有錢 也會買房

  日本不動産研究所的房産專家中島正人年輕時,曾在日本國土政策局任職多年。他坦言,自己剛入職時,正是日本房地産價格瘋狂上漲的時期。

  “當時的前輩就建議應該去買房,身邊也有很多人在買。可惜,當時太年輕,並沒有錢。當時看著房價上漲之快,真的很嚇人。”

  在泡沫高峰的1991年,東京住宅平均價格超過200萬日元/平米(12萬元人民幣/平米),按一個日本中産階級家庭年收入爲500萬日元來計算,相當于買一個100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

  年輕時囊中羞澀的中島正人買不起房,卻因此躲過一劫。

  1991年之後,日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌,時至今日,日本的住宅價格和泡沫高點相比,近乎跌去70%。

  “當然後來還是買了房。”中島正人表示,“是在價格下跌之後。”但並不是所有人都這麽樂觀。泡沫破滅後,日本人買房意願出現明顯滑坡。

  日本內閣府2015年公布的一份官方調查顯示,希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%,而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。

  “‘只要持有土地,房價會一直漲下去’的這種想法,如今已經沒有了。”中島正人表示,“現在呢,只在需要的時候,買必要的東西。”在“土地神話”破滅之後,日本的消費觀越來越務實,甚至顯得過于謹慎和悲觀。

  旅居日本已超過20年的日籍華人肇邺,把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。肇邺表示,如果現在把錢存在日本的銀行裏,實在沒有利息,“三至五年的定期存款(年化)利息大約爲0.03%。”這相當于1萬元日元放在銀行裏,3-5年後,每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用于在日本購買房産。

  我問肇邺的夫人,日本的女孩會要求丈夫在結婚前,就准備好房産嗎?這個20多歲的日本女孩,似乎沒有聽懂我的問題,顯得很困惑。她回答,不會。爲什麽?

  一輩子不買房也不丟人

  和老一代日本人將擁有“一戶建(獨門獨戶的別墅)”爲人生理想所不同的是,現在部分日本人即使有錢,也不買房,而是喜歡租房,這也催生出新的商業模式,比如“共同住宅”。

  小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”,共有120個房間,常年客滿。其中10.45平方米的單人間,一個月的租金約爲67000日元(約4000元人民幣),幾乎和其他長租房價格相差無幾,但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房,部分設施比長租房更完備。工作人員伊藤優稱,共同住宅,最早是爲那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今,住戶中只有40%是外國人,另有一大半是日本人,大多在20-30歲之間。

  年逾40歲的新井也住在共同住宅裏,即使他已經買得起房。“這裏是開放的空間。24小時的,每天回來會有人跟你問好,沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說,之所以不買房更大的原因是金錢觀,“如果買了房,就要在這裏一直住著,否則如果離開的時候,就要處理掉。”相對房産,新井還是更喜歡流動性更高的現金。

  日本的千禧一代和上一代相比,在購買房産時變得更爲謹慎。一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化爲泡影的慘痛故事,二來,年輕人工作流動性更大,也更崇尚自由。三來,日本公司職員的平均年收入在1997年之後持續下滑。年輕人大多並沒有他們的父母輩富裕。數據顯示,40歲以下的日本年輕人中,擁有住房的比例僅28.4%,幾乎只有80年代的一半。

  負利率政策下的買房客

  隨著東京奧運會的即將舉辦,在房價將會回暖的預期中,一些當地的投資客重新回到房産市場。

  IT公司任職的野多,已經在東京郊外有了一處“一戶建”,和他的夫人和兩只狗生活在一起。但是,因爲覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。

  “有的時候,如果工作太晚,公共交通又停運了的話,我甯可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米,寬、高各1.5米的格子間睡覺,一晚價格大約是4000-5000日元(約250-300元人民幣)。但是如果打車回家,他坦言,一個小時的車程,花費大約是1000元人民幣。

  野多表示,在泡沫破滅之後,東京核心地段的房子依舊搶手。他看中的幾處房産,都需要抽簽才能購買。而他表示,自己也在尋找投資房,隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會,東京的房價仍有上漲空間,他看好日本的樓市複蘇。

  過去兩年,東京核心地段房産日漸搶手,海外投資客的參與,也是房價上漲的因素之一。

  爲中國人購買日本房産提供服務的有一居聯合創始人之一蘆義表示,2015年,許多中國人湧入日本房産市場,“長租回報大約是4-6%,短租回報率是長租的1.5-2倍。”他表示,日本政府計劃在2025年迎接6000萬海外遊客,屆時,酒店供應緊張,許多人現在購入房産,是希望通過經營民宿的方式,獲取高回報,即使未來遊客減少,也可以回歸到自住或長租,“許多人現在買的三千萬日元(約170萬元人民幣)左右的房子,比如新宿30平方米的房産,我們覺得回報率挺好。”

  而中國人對房産的胃口,也讓日本人歎爲觀止。

  2015年,根據日本媒體的報道,一名中國投資者購買了位于東京高端商務區赤坂的兩幢住宅,價格分別爲6.9億日元(約合3700萬元人民幣)和6.8億日元(約合3600萬元人民幣)。該售價是東京近12年以來的最高新房售價。

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