| 加拿大公寓投資者的六個常見錯誤 過分相信建築平面圖 格魯伯(Ken Grunber)夫婦搬進了所買的新公寓，但他們發現實際面積比廣告上說的要小多了，根本沒有廣告上所說的700平方英尺。如果不算陽台和衛生間的話，這套公寓實際只有560平方英尺。有三十多年建築方面從業經驗的房地産律師魯麥克(Martin Rumack)認爲，這種情況並不少見。公寓的銷售人員經常將陽台或樓頂平台的面積包括在總測量面積裏。他們常常還會沿外牆來測量房子的面積。因此，魯麥克建議說，“買房子不能相信銷售人員對房子格局的口頭保證，廣告詞或是廣告宣傳冊上的說辭都是不可信的。” 如果買新公寓式只是依靠銷售商的廣告宣傳上所提供的信息做決策，就會出現隱患。更糟糕的是，建築商有改變房屋的外觀、布局等的自由量裁權，而且“購房者不能發表任何意見”，因此購買者在購買新公寓或是預售公寓以前，必須謹慎判斷。魯麥克還建議購房者，可以要求售房者提供各個房間具體的面積大小和房屋建築平面圖的具體細節，而且要“白紙黑字地寫下來”。這樣的話，如果你拿到的房子與原來銷售時所承諾的有很大差別的話，你就有憑據協商減價或是要求退房。 錯誤二 不咨詢律師 無論是買一個已經建好的還是預售的新公寓，購買協議都是具有法律約束力的文件，列明你所得到的東西和出售的條件。這個協議非常詳細，而且裏面都是法律名詞;如果你只是草草看過、沒有請律師看過就簽名了，可能會有很大的風險，因爲有些術語你根本就不理解，或者有些條款是你不想要的。更重要的是，你也許失去了任何對銷售條件重新討價還價的機會。 “如果不請律師幫忙把把關，萬一交房的時候你所買的城市屋的前院草坪上有個電力公司的配電箱，那你不能做任何事情，”魯麥克如是說。“你也會發現自己陷入了各種僵局，既不能替換、也不能拆除或是改造，這些都會損害房屋未來的價值。” 買公寓簽好購房協議後，通常還有7-10天的冷靜期(加拿大各省的具體時間長短會略有不同)。在這個期間，不妨請個律師來仔細看看購房合同，費用通常在800元至1600元之間。如果律師幫你找出了一些你不可接受的條款，你可以退出交易。 但是，對于購買新建獨立屋的情況，通常沒有這個冷靜期。大部分的建商會要求購房者當場簽署合同來保證購房者要求的價錢和其他許多條件。應盡量避免這種情況發生，如果不得不的話，至少應加上一個條款，就是只有在你的律師批准的條件下才成交。 錯誤三 無條件接受延遲交房 馬基(Keith Markey) 2001年在多倫多市中心買了一個即將開建的新公寓，預定的交房時間是2002年的11月30號。但臨近交房日期的時候，建商發來一封信說要延遲交房，交房的日期前後更改了6次之後，馬基終于在預定交房日期的8個月之後拿到了房子。由此，馬基向建商要求5000元的補償，但建商拒絕了。這個案子打到特別法庭，馬基勝訴，雖然建商不服判決並上訴，但最終，馬基不勝訴僅獲得了5000元的補償，還因其他損失獲得了近9000元的賠償。這個案子改變了全加各省的新屋保修計劃處理建商延遲交房問題的方式。 房地産律師西爾弗曼說(Sheldan Silverman)，“法律現在很明確。關鍵日期是購房合同的一部分。如果建商錯過了關鍵日期而且要求延期，購房者或者要求賠償，或者退房。” 錯誤四 想當然地認爲 所買的房子有質保期 大多數購房者以爲新建的房子都有省裏的房屋質量保修計劃保護，但實際情況並非如此。只有BC省、魁北克省和安省的新屋保修計劃是強制的。BC省對新建房屋實行2-5-10年的質量保修計劃。安省新屋質量保證公司Tarion的副總裁曼德爾(Janice Mandel)建議，購房者應該要求書面的房屋質量保證，也可以上網查詢建商是否在政府登記。現在有很多出租型公寓大樓轉換成可分戶出售的共管式公寓，購房者購買這種房子時要尤其當心，因爲新房質保目前不包含出租型大廈。 錯誤五 忽視隱形交房成本 一般來說，簽署購房協議時，許多交房時該付的費用都是估計的;當臨近交房日期時，許多費用都會上漲，而且漲得離譜。例如，你會發現大筆的電力和煤氣接入費用、房貸解除費用、開發費、存款確認費用等。魯麥克甚至還見過支付公寓大樓進門處雕塑費用的“公共藝術品供款”。西爾弗曼說，討論費用調整事項時，要仔細看清楚各項內容，對某些項目的支出要設立上限，有些項目要剔除。 錯誤六 在錯誤時機購房 如果買公寓或是城市屋作爲投資，要點是盡早買入。爲了融資進行新項目的建設，建商通常通過預售來募集啓動資金。有地産經紀說，預售通常從受邀客戶開始，即所謂的VIP活動。一般來說，只有專門銷售某種房子的經紀才會獲邀。如果看見售樓處外面排長隊，通常是因爲舉辦VIP活動。VIP活動結束以後，才會逐步向所有地産經紀開放，最後是向公衆開放。這個時候，通常房子已經賣掉了一半，價錢也上升了三至四次。如果找一個專門賣新房的經紀人，很容易在VIP預售期就買到房子。雖然以預售的價格買到房子會省錢，這也存在一定的風險。例如，2008年的時候，很多在預售時買下公寓的購房者發現，那時的合同價要高于當前的市場價。但建商拒絕重新協商房價，銀行也拒絕按原來較高的購買價發放預批准的貸款。結果，許多購房者不得不被迫接受損失，或是另外找利息較高的貸款。 因此，切記買房的時機非常重要，時機對的話可以節省上萬元。在溫哥華，夏季是房産交易最活躍的時候，但隨著雨季的來臨，到11月、12月，買賣就少了，此時是買新房的最佳時間 |
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