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都說加拿大是“萬稅之國”，購物要交稅，吃飯要交稅，買房子這麽大的一筆投資，自然也要向政府納貢不少。不過值得慶幸的是，加拿大的稅收制度是相當健全的，在收稅的同時，政府也爲首購族以及一些低收入家庭提供了相應的“抵稅”“免稅”政策。基本上，加拿大移民最初交房産稅會心存疑慮，時間久了解多了便會覺得這稅繳得心甘情願。 那麽，關于加拿大買賣房屋的稅收名目，你都知道多少呢?地稅到底又是怎麽回事呢? 買賣房屋要交哪些稅? 土地轉讓稅 多倫多近幾年鬧的最凶的一項稅就是這個土地轉讓稅。如果你想在多倫多市內買房，那麽就必須同時繳納安省土地轉讓稅及多倫多市土地轉讓稅。 省和市的土地轉讓稅均采用的是累進稅率，安省土地轉讓稅的具體計算方法如下(注：資料來源于網絡，最新的稅率及計算方式大家可以查看安省財政廳網站查看：http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html)： 售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉讓稅，即275元; 售價在5.5萬-25萬的部分，按1%征稅，即1,950元; 售價在25萬以上的部分，按1.5%征稅。 假如物業是小于兩個單位的半獨立屋或獨立屋，稅費的計算略有差別： 售價在25萬-40萬的部分，按1.5%征稅，即2,250元; 售價超過40萬的部分，按2%征稅。 也就是說，購買一幢售價50萬的獨立屋，要交繳的安省土地轉讓稅爲6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。 多倫多市土地轉讓稅計算方法如下： 售價在5.5萬以下的部分，按0.5%征收轉讓稅，即275元; 售價在5.5萬-40萬的部分，按1%征稅，即3,450元; 售價在40萬-4,000萬的部分，按1.5%征稅，超過4,000萬的部分仍按1%征稅。 如果物業是小于兩個單位的半獨立屋或獨立屋，超過40萬以上的部分按2%征稅。 價值50萬的獨立屋，需要繳納的多倫多市土地轉讓稅爲5,725元(275+3,450+2,000)。 這樣算下來，要在多倫多市買一套50萬的獨立屋，單土轉稅就達到了12,200元。而如果購房者選擇在GTA的905地區置業，則僅需繳納安省土地轉讓稅即可，無需繳納市土地轉讓稅。因此這兩年來，呼籲多倫多市廢除土地轉讓稅的呼聲越來越高。 另外需要提醒的是，首次購房者可以享受一定的土地轉讓稅優惠，減免幅度最高可達2,000加幣。 非居民投機稅 2017年4月20日，安省出台樓市調控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵開發商建出租屋，嚴格審查地産經紀職業規範等。新政將于當地時間4月21日起正式生效。 新政最重要的一項內容是，安省將對非加拿大國籍或非永久居民，並且不住在安省住宅的住房購買者額外征收房款的15%轉讓稅，正式說法稱爲“非居民投機稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這一個政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出台的海外買家稅，主要針對買了房子不住、純粹投機的非居民購房者。 不過，在購房後4年內成爲永久居民的，已經成爲全日制學生兩年或以上的留學生;已經合法的工作了一年或以上的工簽人士，安省政府將會退還所售稅費。 商品及服務稅(Goods and Services Tax) 如果是購買新屋，需要繳納商品及服務稅，稅率爲房屋售價的5%。 如果是購買二手房，無需繳納商品及服務稅。 如果購買重新裝修翻新的面積超過85% 的二手房，也需繳納商品及服務稅。 加拿大退稅截止時間爲每年4月30日之前，凡是稅務居民均可向加拿大稅務總署(CRA)申請 GST 退稅。 銷售稅 這個大家應該很熟悉，在加拿大進行任何消費，幾乎都要繳納HST，僅有個別省份例外。值得留意的是，購買和銷售二手房無須交納HST。不過，買賣雙方必須爲與房地産交易相關的各項服務費用繳納HST。也就是說，賣方需要爲律師費、經紀人傭金、搬家費等支付HST，買方則要爲驗房費、律師費、評估費、按揭違約保險等支付HST。 新房的買家則必須繳納13%的HST，不過爲了安撫消費者，政府爲售價在40萬以下的部分提供了高達2.4萬的退稅。 資産增值稅 對于加拿大居民來說，自住屋(main residence)在出稅時是可以免交資産增值稅的。但是投資房或是非居民則必須爲房産的增值部分納稅。 巨額房産增值稅的問題則多發生在子女繼承父母生前的房産時。辟如父母年輕時以3萬元的價格買入了一套鄉村別墅，而如今它已經升值到了100萬元，那麽繼承人就將面臨97萬元的資産增值，他需要爲增值部分繳納23%的稅款，這確實是一筆不小的支出。不少繼承人都是因爲無力支付稅費才不得不將這些物業挂牌出售的。 針對這種因繼承而發生的巨額資産增值稅問題，我們可以爲你提供兩條解決之道：一是購買一份涵蓋了財産增值稅的人壽保險;二是在房價還沒漲得那麽可怕之前，盡快把它賣給你的繼承人。 持有期間的房産稅 房産稅(Property Tax)，通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地産的業主每年都必須要向市政府繳納的稅款。 自住房每年所交的地稅不能用來抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費可以抵扣部分自住房的地稅。 地稅每年繳納的金額會因地理位置、房價漲幅而調整，具體請參照加拿大稅務總署(CRA)相關條例： http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/ln9180-eng.html 都有哪些項目可以抵稅呢? 出租物業抵稅多 你可以把房屋出租當成是一項生意來經營，而經營過程中發生的不少相關成本、費用都可以被拿來抵稅，也就是說將租金收入減掉可抵稅支出後的剩余金額，才是你的應納稅收入。 在加拿大，可以用于抵稅的出租支出包括如下幾項： 1、利息 利息支出，通常是出租業主各項支出中最重要的一項抵稅開支。一般而言，可用于稅收抵扣的利息支出包括：購置出租物業的抵押貸款利息、用于出租房翻修貸款的利息以及爲出租房配置的商品及勞務所産生的信用卡消費貸款利息。 值得留意的是，用于自住的物業並無此項稅收優惠，即是說自住房的按揭利息不能用來抵稅。因此那些想要同時買入兩套房子，一套自住一套出租的業主，就可以在這一條上來做點文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。 在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬的獎金，你想用這筆錢投資于一處出租屋，同時，你的自住屋還有30萬的貸款沒有還清。這時最好的方法是，先用這筆30萬的意外之財還清自住房的貸款，然後再向銀行貸款購置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優惠。 2、房産稅 如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那麽可以根據分租面積占整個住宅的比例，申請部分的房産稅抵扣。如果是將一套獨立的二套房用于出租，那麽房産稅就可以全額抵扣了。 3、保養及維修費用 出租屋的維修過程中所産生的各項支出(正常且必要的支出，維修總價處于合理範圍內)可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修複屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等産生的費用。 4、差旅費 因爲租賃活動所産生的各項合理交通費用，都可以從房租收入中進行稅收扣除。 5、水電氣暖費 6、辦公室費用 如果你在家進行辦公，處理房産租賃事務，這部分費用也可從應納稅款中抵扣減免。 7、工資支出 如果你雇傭了某些人以協助你完成租賃事務，那麽你向其所支付的工資、福利支出亦可從應納稅額中進行抵扣。 8、事故或失竊損失 需注意的是，抵扣額度並不能涵蓋全部的損失金額。可抵扣金額的多少將視損失程度及保險理賠範圍而定。 9、房屋保險 爲出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。 10、法律及其它專項服務費用 因出租而發生的，支付給律師、會計及房地産管理公司、房産投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。 此外，共管式公寓及連排別墅的管理費用、爲出租房屋做廣告所産生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。 11、報稅時買房可抵稅 從2009年起，如果你滿足以下條件，則可以享受750元(5,000×15%)的買房抵稅額(Home buyer credit)： 1、申請人及其配偶在當年及以前4年內名下無房産; 2、當年在加拿大境內購買了現有或在建的房屋，鎮屋，公寓及移動房屋等; 3、如家裏有殘疾人，所購房屋能爲其帶來方便，則不受首次購房條件(即第一條)的限制。 12、老年人房産稅補助 爲了幫助64歲以上的中低收入老年人承擔自住屋的房産稅，安省出台了一項老年房主物業稅補助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)優惠。在每年的報稅季，符合條件的老年人若申請了該補助，則最多可獲得500加幣的額外補助。 該補助每年發放一次，如需獲得此項補助，必須填寫一份所得稅和津貼申報單。一對夫婦只能申請到一份補貼。 補貼的金額則由收入決定。例如，收入在3.5萬以下的單身老人，若物業稅在500元以上，那他可以獲得500元的全額補助;若收入在3.5萬至49,985元之間，補助額則隨之減少;若收入在49,985元以上，則不符合補助條件。 13、能源與房産稅抵免 擁有或租賃一處房屋的安省居民可領取高達900元的安省能源與財産稅額抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit)，老年人最高則可申領1,025加元的抵免。 14、裝修抵稅 爲了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要注意的是這些優惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項目。 去年，安省曾特別推出過一個《健康家居裝修稅惠計劃》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。該計劃規定，本省居民如果爲了便于老年人居住而將自家的房屋進行改裝，那麽改裝費用的15%可以獲得個人所得稅抵稅優惠。 通常，符合條件的居民只需要保留好相關的裝修收據，就可以在報稅時獲得抵免優惠了。 15、搬家費用也可抵稅 加拿大人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所産生的費用，有時也可以拿來抵稅。 通常，如果你爲了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公裏之外的地方，那麽你就可以用搬家費用來抵稅了。 可以申報的搬家費用一般包括以下：旅行費用，比如家庭成員搬到新住所所發生合理的餐費，車費和住宿費;倉儲費;臨時膳宿費(最多15天);取消租約的罰金;賣掉舊住所的費用;律師費等。另外，舊住所賣出前的空置期內的按揭利息，房産稅和保險也可以用來抵扣，最高上限爲5000元。如果您的雇主幫你報銷了部分搬家費用，你必須把那部分報銷金額報到收入裏，然後再抵扣全部搬家費用。 國家如何制定房産稅? 每年初，地方政府財政治理部門都要對本年度財政總支出作出預算，再以此減去房地産稅以外的其他收入，其差額部分就是本年度房地産稅納稅總額。然後再依據應納稅總額和本轄區內應稅房地産評估價值總額之比例，來測算出當年房地産稅率。例如，安大略省就是由地方議會參照通貨膨脹情況，分7種類別按年確定房地産稅率，並規定居民房地産稅適用低稅率，而經營性房地産適用高稅率。一般來說，商業和工業房地産的稅率是居住房地産稅率的2倍~3倍。 房産稅是怎麽計算出來的呢? 在安大略省，房地産稅納稅人通常一年之內交納兩次房地産稅。年初納稅人通常只上繳約該年度房地産稅總額的50%。等到年中時，地方政府會對本年度所需要的剩余財政總支出重新進行核算，從而確定房地産納稅人所要負擔的剩余稅款。每年政府都要出具詳盡的關于房地産稅征收的報告，並向社會公開，接受公衆的監督。這些征稅與服務相一致的做法，深得民心，有利于促進房地産稅征管工作的良性互動和穩健發展。 對一個住宅評估時，政府會將所有影響市場價值的因素都要考慮周全。以下5大要素通常占了物業價值的85%：房屋的地點、房屋的建築面積和使用面積、建築年齡、建築質量以及是否進行了重大的改建、裝修和加蓋。其他影響房産價值的因素包括：衛生間的數量、是否有壁爐、地下室是否已裝修、車庫數量/面積、是否有遊泳池、暖氣和空調的類型等。另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高爾夫球場、鐵路地鐵、主幹道路、以及周邊綠地面積大小等也對物業價值有一定影響。 市政府會把所轄地界裏所有房産估價總值作爲計稅基數，但所有房産不包括醫院、學校和教堂。用市政府的年度財政預算除以計稅基數，所得即爲稅率。用您的房産估價乘以該稅率所得就是您所要交的房産稅。舉例說明：某市的房産估價總值爲$10,000,000，明年的市政預算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房産估價爲15萬加元，那麽您明年的房産稅爲$150,000x0.02等于$3,000。市政的年度財政預算實際上是由兩部分組成的：市政部分和教育部分。市政部分是由該市計算出來的，而教育部分是由省政府制定的。 房屋估值誰來定? 在安省，MPAC會來評估這些價值，MPAC的全稱爲Municipal Property Assessment Corporation (http://www.mpac.on.ca/)。MPAC是由安省多個市政府自助的非營利性公司，通過其15名董事會向省，市政府和物業納稅人負責。MPAC負責對安省的房産進行分類和評估。目前，MPAC采用三種方法對房産進行估值：比較法，收入法和成本法。關于這三種估值方法的詳細異同之處，大家可以點擊MPAC的官方說明查看：https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/TheThreeApproachesToValue 如果您認爲這個機構把您的房産價值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他們重估價的價值還不合您心中的價值，您還可以向法院申訴。 另外，房屋的估值可以參考同小區鄰居的房屋價值和同小區內房屋的實際銷售價格來對比。 今年安省基本上地稅都在漲，約克區漲地稅2.87%，2018年的稅率將繼續上漲2.65%;萬錦市漲稅3.46%，近4年漲幅達45%;密西沙加市2017年地稅漲幅2.9%。 知道了地稅是怎麽回事，大家交稅也交得心中有數。雖然生活在萬稅之國會被各種大大小小的稅收名目弄得眼花缭亂，但只要合理合法，保障生活的安居樂業，也並不是讓人無法接受的。

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