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後悔當年沒借錢買房

2016-10-3 10:58| 評論: 0|來源: 鳳凰財經|編輯 |刪除

摘要: 複旦大學管理學院教授、博士生導師、著名的金融證券專家謝百三10月2日淩晨在上海新華醫院鼻咽癌轉移不幸離世,享年68歲。除了談股市,謝教授也發表了很多關于樓市、房價的言論,很多都令人警醒。鳳凰財經整理了謝教 ...
複旦大學管理學院教授、博士生導師、著名的金融證券專家謝百三10月2日淩晨在上海新華醫院鼻咽癌轉移不幸離世,享年68歲。

除了談股市,謝教授也發表了很多關于樓市、房價的言論,很多都令人警醒。鳳凰財經整理了謝教授曾經發表的關于房市的評述,供讀者朋友們參考。

一、輕率賣房者,會死無葬身之地!

七年前,表弟要把杭州西湖邊(八分鍾自行車距離)的138萬元的政府動遷房(額度),以148萬賣掉;由平安銀行[0.11% 資金 研報]杭州支行一位副行長(我的研究生)請客,我們在美麗的西子湖畔,請他們全家吃了2000元的晚飯;副行長的年輕妻子是房地産公司的銷售員,爲他們分析:“這裏是風水寶地啊!西湖是中國最美的地方啊!”晚上10點多了,我把表弟媳拉到一邊,勸她,一定要買下來,錢不夠,銀行貸款(已有80萬現金);這是你們給子孫後代留下的最重要最珍貴最後一塊金磚!他們只是聽著,不做聲。一周後,他們從杭州發短信來:“148萬賣了,否則借款要還一輩子。”我說房子會漲價啊!他們說,溫總理說了,房價一定會調到老百姓能承受的價格。(唉!怎麽會這樣)現在此房已漲到380多萬,夫妻倆悔得不敢騎車從此經過。

另一對夫妻,男:77級哈爾濱軍事工程大學畢業;女:上海交大77級畢業,是我的好朋友。

5年以前,丈夫要賣房,而且不是余房,是自己住的唯一的房,他怎麽算,感覺把房賣掉可得300多萬,買銀行理財産品百分之五,年十幾萬收益,而租一間同樣大小的房,租金僅4000元,一年5萬元,可淨掙10萬元。他這麽想也這麽幹,要把最後自住的房也賣了。妻子硬帶他來複旦大學找我,晚上9:00了,剛上完課,我力勸他別這麽做,並嚴厲勸他,你把最後的房賣了,子孫後代會看不起你,房租年年會漲,你會死無葬身之地的。完全聽不進去,而且非常生氣和反感!後來到底把房賣了。相信他現在已後悔不叠了!

二、後悔當年沒借錢買房

總有人把中國房價波動與日本相比——從1970年到1990年的20年間,日本房地産從10萬元一套房漲到110萬一套;從1990年到2012年,房價又從110萬跌到20萬。

但兩者沒有可比性。中國房地産與上世紀日本有4點不同,首先是人口情況不同。日本人口幾乎不增長,而中國人口現在每年增加640萬;第二個不同是農村城鎮化,日本早就完成了,中國還在進行中;第三個不同,中國貨幣發得實在太快了,這種情況下漲價的都是不可再生的商品;第四,日本沒有“土地財政”而中國有。

上海、北京這樣的城市,要比照的是國際化城市。紐約、倫敦、巴黎,房價都比北京、上海貴一倍以上。所以,(房價)到底怎麽樣,我們打個問號。我自己的買房經曆:在上海買的是5000元一平方米,北京是1萬元一平方米,迄今都漲了七八倍。最大錯誤是當時沒借錢買房,現在沒考慮賣房。

三、上海一套房,漲幅超過很多人一生的積蓄

上海某友人2000年買的一套房,175㎡,63萬元(四房2廳)16年來,一直在漲,當時和香港博士生一起來看,他說:在香港這個房要400-500萬元(折成人民幣);最近一問,竟已漲到1000-1100萬元了。怎麽回事:原來是學區房,全區最好的幼兒園、小學、中學都在這裏。(調查了一下,美國學區房也貴。)北京華清嘉園的學區房也是40萬漲到400萬了。而這種漲價、增值的收益(一套房掙了1000萬),確實是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。

四、上海正向東京看齊,人口將上3000萬

中國人終于明白了,超大城市比普通大城市好,幾十所大學,十多條地鐵、高速公路,智慧人群,衆多的中小學、醫院、超市、商場;很多優質資源集中在超大城市中。可最大限度發揮作用,最充分利用資源,邊際效益的“遞增”都是超大城市最好!日本一億多人口;超大城市東京人口達到3800萬。(2015年數據顯示:東京人口3800萬(高居世界第一),上海人口2347萬(世界第三))中國13.7億人口,上海最終人口一定會追上東京。

這房地産就很難跌啊!

五、房價上漲有九大原因

北京、上海、廣州、深圳的房地産價格,在各地政府限購等強硬政策下,終于漲幅收窄了,但依舊堅挺,居高不下。而廈門、蘇州、南京、合肥等城市補漲了很多,稱爲新幾小龍。

房價上漲有九大原因,只要這些原因不去除,上漲的趨勢難以改變;最主要的有幾條:農村城鎮化,農村人口進城,大學生大量留城,廣義貨幣增長快,“土地財政”;超大城市方針既定;大城市的優質資源豐厚,工資收入高等。

從1949年到朱镕基退休時的12萬億M2(現金加活期的存款加定期存款)(51年);但現在已160多萬億;翻了10多倍(僅13年)。請記住,當大量貨幣到來時,並不是什麽都漲;主要漲的是億萬百姓必須的,又不可再生的如一線城市的房地産、車位,(另外黃金、古董、紀念郵票等也可,但平均漲幅仍不如一線城市房産。)

北京有88所大學,上海有76所大學,每年畢業生40-50萬大學生、研究生;複旦經院幾年前有個金融研究生班,畢業2年後一追訪,200個同學全部留上海工作了。上海真好,比北京空氣好,18條地鐵、輕軌,擁擠之處有地下隧道,還有多座跨黃浦江大橋。500多醫院、500多中學、大量超市。生活非常方便,網上購物,叫外賣,很快。社會治安也好,上海公安是全國力量最強的之一。最重要的是上海人才濟濟,最好的高智商,知識博大精深、思想敏銳、視野開闊的一些精英雲集上海。

這又給很多人有了學習的好老師,好機會。

北廣深也是吧。深圳是無地建房了,供不應求。

繼而漲起的廈門、蘇州、南京、合肥也如此。現在看長沙、成都房價真便宜啊!(我從不反對人們買房。)長沙7000-8000一平米,人們購房壓力小了,但依然熱愛生活,如愛吃魚:“飯怕魚”味道真好。保不住,什麽時候也漲了,該買則買啊!

六、房價上漲是貨幣現象

1、M2從朱總理2003年的12萬億到前總理退休93萬億,到現在150萬億,十多倍,一線城市房價漲10多倍。

2、當大量貨幣到來時,它不會集中到産能過剩行業(中國90%以上),必湧入人民剛需的不可再生的房地産中。如果強制不讓它進入,它可能會壓下葫蘆起了瓢,引發全國全面的CPI上漲——即“惡性通貨膨脹”,哪個傷害小一些呢?

3、廣義貨幣除以GDP,即M2/GDP,美國一直不到100%,中國是150萬億/68萬億=200%多,這到底怎麽回事?這種情況下,房價會不漲嗎?還倒過來征房産稅?合理嗎?

七、70年土地使用權再征房地産稅,等于一只羊身上剝兩次皮

交了70年高額土地使用費再征西方房地産稅,等于一只羊身上剝兩次皮,稅務總局先把70年收走的費吐出來還給百姓,再分70年一年年交西方式房地産稅啊!

講理嗎?另外,誰推高了房價?13.7億國人?不是,是央行大發貨幣,朱镕基總理退休2003年,M2約爲12萬一13萬億,(1949起51年),現在僅13年爲149萬億,10多倍,M2除以GDp爲百分之200多,美國始終不到百分之100。大量貨幣到來,又百分之95是産能過剩,貨幣就往大城市房地産中鑽,推高了房價。

(朱總理管經濟十多年,房價不漲,複旦大學附近房價始終3800一約4000元一平米,貨幣管住了啊),一邊央行大發貨幣,一邊房價推高,一邊財政部部長又要征稅,何等如意算盤。如果把中國經濟推向日本失去的20年,誰擔當得起?相信?一定是前幾年上海重慶的房産稅,名存實亡,或北京的增值稅,導致很多很多家庭假離婚,以失敗而告終一幕的重演。

請記住,古今中外,貨幣財政稅收部門不一定都對,幹錯事的多的是,新朝時王莽多次幣制改革,法國雨果時的門窗稅,都使人民恨之入骨。雨果講,門窗稅是對人民的空氣陽光征稅,是惡稅。搞得成千成萬人民假離婚的稅是良稅嗎?中國老百姓不是西方國家的良民,收入低,掙點錢,給小孩買個房不容易,你有政策,我有對策,你是共産黨我是八路軍,你要征房地産稅幾萬,幾十萬,我假離婚幾十元,再非法同居。

八、征房産稅是大趨勢嗎?中國的地王,土地使用費也是大趨勢嗎?

世界多數國家征收房産稅(物業稅),但他們有征70年的土地使用費嗎?前已講過,北京郊區大興縣小産權房價格始終與北京市區的大産權房價差10倍(6000元與6萬元之比);浙江肖山臨浦浦陽的農民60萬的小別墅在上海可賣1000-1500萬;

這麽大的差價,什麽原因?大城市賣房6-10萬元/平米時,征過70年土地使用費,一下子房子賣到1000萬了;百姓要分30年還債,美英德歐有此做法嗎?把70年的土地使用費還給我們,60萬一套上海別墅,每年交6000元(1%);10年6萬元,100年60萬元;也才120萬元啊!現在要花千萬買啊!

這70年巨額土地費收過了,再來個世界大趨勢,征房産稅,合理嗎?現在北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、蘇州、廈門房産都很貴了,其中就有70年的土地使用費在起作用。總之,一只羊身上想剝幾張皮呢?

房産稅在國外大多是對房産及房産下邊的土地征稅;我國的土地是70年租來的,可以同日而語嗎?

九、開征房産稅,一定會發生中國老百姓大量假離婚

現實生活中,假離婚已大量存在。我自己身邊人就發生過多起。5年前,一對教師夫妻,男41歲,女36歲;爲了買新房,不交房産稅,堅決離婚。房歸女方,男方又買了一套。半年後又複婚了(你不能禁止人民這麽幹吧),現在兩套房跟著上海房市大漲,春風得意的很。你有政策,百姓有對策啊!

另有上交所一男員工,爲了房産稅與妻子假離婚,兩房均歸女方所有,結果女方不肯複婚了,男的氣啊!一桌子吃飯的人,我們勸了他半天。活該。但多數是複婚的。你能禁止人民離婚嗎?昨天還吵得要動刀子相拼了,三個月後想想,到底“一夜夫妻百日恩”,還是複婚吧。

交稅一交就是幾十萬,如北京華清嘉園2005年一萬元每平米買的40平米的房子,40萬。現在學區房漲到440萬了,差價400萬,交20%,就是80萬稅。如果假離婚,夫與妻一人一套,就成了滿5年,唯一房産了;除了神經病,不避稅的人根本沒有:雷鋒、焦裕祿、孔繁森再世都會來避稅,不能說我們不誠實,是你的房産稅不合國情,荒唐荒唐荒唐啊!愧對百萬人民假離婚;我們不慚愧嗎?真征房産稅,假離婚會更多,一家二胎啊,要准備三套房!10年、20年前不買房的人,對子女造成的傷害是致命的,是災難性的。他們現在戀愛結婚極其困難。前車之鑒,後車之師。年青的夫妻能夠不引以爲戒嗎?是交20年的房産稅呢,還是假離婚避稅呢。

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