複旦大學管理學院教授、博士生導師、著名的金融證券專家謝百三10月2日淩晨在上海新華醫院鼻咽癌轉移不幸離世，享年68歲。 除了談股市，謝教授也發表了很多關于樓市、房價的言論，很多都令人警醒。鳳凰財經整理了謝教授曾經發表的關于房市的評述，供讀者朋友們參考。 一、輕率賣房者，會死無葬身之地！ 七年前，表弟要把杭州西湖邊（八分鍾自行車距離）的138萬元的政府動遷房（額度），以148萬賣掉；由平安銀行[0.11% 資金 研報]杭州支行一位副行長（我的研究生）請客，我們在美麗的西子湖畔，請他們全家吃了2000元的晚飯；副行長的年輕妻子是房地産公司的銷售員，爲他們分析：“這裏是風水寶地啊！西湖是中國最美的地方啊！”晚上10點多了，我把表弟媳拉到一邊，勸她，一定要買下來，錢不夠，銀行貸款（已有80萬現金）；這是你們給子孫後代留下的最重要最珍貴最後一塊金磚！他們只是聽著，不做聲。一周後，他們從杭州發短信來：“148萬賣了，否則借款要還一輩子。”我說房子會漲價啊！他們說，溫總理說了，房價一定會調到老百姓能承受的價格。（唉！怎麽會這樣）現在此房已漲到380多萬，夫妻倆悔得不敢騎車從此經過。 另一對夫妻，男：77級哈爾濱軍事工程大學畢業；女：上海交大77級畢業，是我的好朋友。 5年以前，丈夫要賣房，而且不是余房，是自己住的唯一的房，他怎麽算，感覺把房賣掉可得300多萬，買銀行理財産品百分之五，年十幾萬收益，而租一間同樣大小的房，租金僅4000元，一年5萬元，可淨掙10萬元。他這麽想也這麽幹，要把最後自住的房也賣了。妻子硬帶他來複旦大學找我，晚上9:00了，剛上完課，我力勸他別這麽做，並嚴厲勸他，你把最後的房賣了，子孫後代會看不起你，房租年年會漲，你會死無葬身之地的。完全聽不進去，而且非常生氣和反感！後來到底把房賣了。相信他現在已後悔不叠了！ 二、後悔當年沒借錢買房 總有人把中國房價波動與日本相比——從1970年到1990年的20年間，日本房地産從10萬元一套房漲到110萬一套；從1990年到2012年，房價又從110萬跌到20萬。 但兩者沒有可比性。中國房地産與上世紀日本有4點不同，首先是人口情況不同。日本人口幾乎不增長，而中國人口現在每年增加640萬；第二個不同是農村城鎮化，日本早就完成了，中國還在進行中；第三個不同，中國貨幣發得實在太快了，這種情況下漲價的都是不可再生的商品；第四，日本沒有“土地財政”而中國有。 上海、北京這樣的城市，要比照的是國際化城市。紐約、倫敦、巴黎，房價都比北京、上海貴一倍以上。所以，（房價）到底怎麽樣，我們打個問號。我自己的買房經曆：在上海買的是5000元一平方米，北京是1萬元一平方米，迄今都漲了七八倍。最大錯誤是當時沒借錢買房，現在沒考慮賣房。 三、上海一套房，漲幅超過很多人一生的積蓄 上海某友人2000年買的一套房，175㎡，63萬元（四房2廳）16年來，一直在漲，當時和香港博士生一起來看，他說：在香港這個房要400-500萬元（折成人民幣）；最近一問，竟已漲到1000-1100萬元了。怎麽回事：原來是學區房，全區最好的幼兒園、小學、中學都在這裏。（調查了一下，美國學區房也貴。）北京華清嘉園的學區房也是40萬漲到400萬了。而這種漲價、增值的收益（一套房掙了1000萬），確實是廣東很多朋友一生積蓄也存不到的。 四、上海正向東京看齊，人口將上3000萬 中國人終于明白了，超大城市比普通大城市好，幾十所大學，十多條地鐵、高速公路，智慧人群，衆多的中小學、醫院、超市、商場；很多優質資源集中在超大城市中。可最大限度發揮作用，最充分利用資源，邊際效益的“遞增”都是超大城市最好！日本一億多人口；超大城市東京人口達到3800萬。（2015年數據顯示：東京人口3800萬（高居世界第一），上海人口2347萬（世界第三））中國13.7億人口，上海最終人口一定會追上東京。 這房地産就很難跌啊！ 五、房價上漲有九大原因 北京、上海、廣州、深圳的房地産價格，在各地政府限購等強硬政策下，終于漲幅收窄了，但依舊堅挺，居高不下。而廈門、蘇州、南京、合肥等城市補漲了很多，稱爲新幾小龍。 房價上漲有九大原因，只要這些原因不去除，上漲的趨勢難以改變；最主要的有幾條：農村城鎮化，農村人口進城，大學生大量留城，廣義貨幣增長快，“土地財政”；超大城市方針既定；大城市的優質資源豐厚，工資收入高等。 從1949年到朱镕基退休時的12萬億M2（現金加活期的存款加定期存款）（51年）；但現在已160多萬億；翻了10多倍（僅13年）。請記住，當大量貨幣到來時，並不是什麽都漲；主要漲的是億萬百姓必須的，又不可再生的如一線城市的房地産、車位，（另外黃金、古董、紀念郵票等也可，但平均漲幅仍不如一線城市房産。） 北京有88所大學，上海有76所大學，每年畢業生40-50萬大學生、研究生；複旦經院幾年前有個金融研究生班，畢業2年後一追訪，200個同學全部留上海工作了。上海真好，比北京空氣好，18條地鐵、輕軌，擁擠之處有地下隧道，還有多座跨黃浦江大橋。500多醫院、500多中學、大量超市。生活非常方便，網上購物，叫外賣，很快。社會治安也好，上海公安是全國力量最強的之一。最重要的是上海人才濟濟，最好的高智商，知識博大精深、思想敏銳、視野開闊的一些精英雲集上海。 這又給很多人有了學習的好老師，好機會。 北廣深也是吧。深圳是無地建房了，供不應求。 繼而漲起的廈門、蘇州、南京、合肥也如此。現在看長沙、成都房價真便宜啊！（我從不反對人們買房。）長沙7000-8000一平米，人們購房壓力小了，但依然熱愛生活，如愛吃魚：“飯怕魚”味道真好。保不住，什麽時候也漲了，該買則買啊！ 六、房價上漲是貨幣現象 1、M2從朱總理2003年的12萬億到前總理退休93萬億，到現在150萬億，十多倍，一線城市房價漲10多倍。 2、當大量貨幣到來時，它不會集中到産能過剩行業（中國90%以上），必湧入人民剛需的不可再生的房地産中。如果強制不讓它進入，它可能會壓下葫蘆起了瓢，引發全國全面的CPI上漲——即“惡性通貨膨脹”，哪個傷害小一些呢？ 3、廣義貨幣除以GDP，即M2/GDP，美國一直不到100%，中國是150萬億/68萬億=200%多，這到底怎麽回事？這種情況下，房價會不漲嗎？還倒過來征房産稅？合理嗎？ 七、70年土地使用權再征房地産稅，等于一只羊身上剝兩次皮 交了70年高額土地使用費再征西方房地産稅，等于一只羊身上剝兩次皮，稅務總局先把70年收走的費吐出來還給百姓，再分70年一年年交西方式房地産稅啊！ 講理嗎？另外，誰推高了房價？13.7億國人？不是，是央行大發貨幣，朱镕基總理退休2003年，M2約爲12萬一13萬億，（1949起51年），現在僅13年爲149萬億，10多倍，M2除以GDp爲百分之200多，美國始終不到百分之100。大量貨幣到來，又百分之95是産能過剩，貨幣就往大城市房地産中鑽，推高了房價。 （朱總理管經濟十多年，房價不漲，複旦大學附近房價始終3800一約4000元一平米，貨幣管住了啊），一邊央行大發貨幣，一邊房價推高，一邊財政部部長又要征稅，何等如意算盤。如果把中國經濟推向日本失去的20年，誰擔當得起？相信?一定是前幾年上海重慶的房産稅，名存實亡，或北京的增值稅，導致很多很多家庭假離婚，以失敗而告終一幕的重演。 請記住，古今中外，貨幣財政稅收部門不一定都對，幹錯事的多的是，新朝時王莽多次幣制改革，法國雨果時的門窗稅，都使人民恨之入骨。雨果講，門窗稅是對人民的空氣陽光征稅，是惡稅。搞得成千成萬人民假離婚的稅是良稅嗎？中國老百姓不是西方國家的良民，收入低，掙點錢，給小孩買個房不容易，你有政策，我有對策，你是共産黨我是八路軍，你要征房地産稅幾萬，幾十萬，我假離婚幾十元，再非法同居。 八、征房産稅是大趨勢嗎？中國的地王，土地使用費也是大趨勢嗎？ 世界多數國家征收房産稅（物業稅），但他們有征70年的土地使用費嗎？前已講過，北京郊區大興縣小産權房價格始終與北京市區的大産權房價差10倍（6000元與6萬元之比）；浙江肖山臨浦浦陽的農民60萬的小別墅在上海可賣1000-1500萬； 這麽大的差價，什麽原因？大城市賣房6-10萬元/平米時，征過70年土地使用費，一下子房子賣到1000萬了；百姓要分30年還債，美英德歐有此做法嗎？把70年的土地使用費還給我們，60萬一套上海別墅，每年交6000元（1%）；10年6萬元，100年60萬元；也才120萬元啊！現在要花千萬買啊！ 這70年巨額土地費收過了，再來個世界大趨勢，征房産稅，合理嗎？現在北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥、蘇州、廈門房産都很貴了，其中就有70年的土地使用費在起作用。總之，一只羊身上想剝幾張皮呢？ 房産稅在國外大多是對房産及房産下邊的土地征稅；我國的土地是70年租來的，可以同日而語嗎？ 九、開征房産稅，一定會發生中國老百姓大量假離婚 現實生活中，假離婚已大量存在。我自己身邊人就發生過多起。5年前，一對教師夫妻，男41歲，女36歲；爲了買新房，不交房産稅，堅決離婚。房歸女方，男方又買了一套。半年後又複婚了（你不能禁止人民這麽幹吧），現在兩套房跟著上海房市大漲，春風得意的很。你有政策，百姓有對策啊！ 另有上交所一男員工，爲了房産稅與妻子假離婚，兩房均歸女方所有，結果女方不肯複婚了，男的氣啊！一桌子吃飯的人，我們勸了他半天。活該。但多數是複婚的。你能禁止人民離婚嗎？昨天還吵得要動刀子相拼了，三個月後想想，到底“一夜夫妻百日恩”，還是複婚吧。 交稅一交就是幾十萬，如北京華清嘉園2005年一萬元每平米買的40平米的房子，40萬。現在學區房漲到440萬了，差價400萬，交20%，就是80萬稅。如果假離婚，夫與妻一人一套，就成了滿5年，唯一房産了；除了神經病，不避稅的人根本沒有：雷鋒、焦裕祿、孔繁森再世都會來避稅，不能說我們不誠實，是你的房産稅不合國情，荒唐荒唐荒唐啊！愧對百萬人民假離婚；我們不慚愧嗎？真征房産稅，假離婚會更多，一家二胎啊，要准備三套房！10年、20年前不買房的人，對子女造成的傷害是致命的，是災難性的。他們現在戀愛結婚極其困難。前車之鑒，後車之師。年青的夫妻能夠不引以爲戒嗎？是交20年的房産稅呢，還是假離婚避稅呢。 |
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